Harga Rumah Nasional Naik 1,1 Persen, Pasar Sekunder Makin Terbelah

JAKARTA – Pergerakan pasar properti sekunder di pertengahan 2026 tampak makin selektif. Saat pertumbuhan median harga rumah nasional hanya berada di angka 1,1% secara tahunan atau di bawah tingkat inflasi 3,3%, lonjakan harga justru terpusat pada hunian premium serta wilayah-wilayah tertentu.

Mengutip Flash Report Juli 2026 dari Rumah123, median harga rumah secara nasional pada Juni 2026 tidak mengalami perubahan dibandingkan bulan sebelumnya. Situasi ini menandakan bahwa kenaikan harga rumah riil kian melambat, walaupun beberapa segmen tetap mengalami kenaikan yang amat pesat.

Motor utama pergerakan pasar datang dari tipe rumah berluas lebih dari 251 meter persegi yang harganya melambung 46,7% secara tahunan, di mana Medan menjadi pemuncak. Di sisi lain, hunian berukuran 151-250 meter persegi mencatat pertumbuhan paling tinggi di Surakarta yaitu 15,8%, tipe 91-150 meter persegi tumbuh paling pesat di Denpasar sebesar 13,2%, dan rumah di bawah 60 meter persegi naik paling tinggi di Surakarta sebesar 13,8%.

Walau terdapat sejumlah kota yang masih membukukan kenaikan harga hingga dua digit, terbatasnya pertumbuhan secara nasional memperlihatkan belum meratanya penguatan pasar. Saat ini kenaikan harga lebih banyak bertumpu pada kawasan dan segmen yang demand-nya tetap kuat.

Head of Research Rumah123 Marisa Jaya mengutarakan bahwa kecenderungan ini mengindikasikan pasar properti sekunder sekarang lebih digerakkan oleh fundamental permintaan daripada tren kenaikan harga secara keseluruhan.

"Beberapa tahun terakhir, kenaikan harga rumah cenderung terjadi lebih merata. Kini polanya mulai berubah. Rumah berukuran besar dan premium tumbuh jauh lebih cepat dibandingkan rata-rata pasar, sementara segmen menengah bergerak lebih lambat karena daya beli belum pulih sepenuhnya. Ini menunjukkan pasar semakin selektif, dengan pertumbuhan yang terkonsentrasi pada segmen dan lokasi yang memiliki permintaan lebih kuat," ujar Marisa sebagaimana dilansir dari berita sumber.

Berdasarkan basis bulanan, cuma tiga dari 13 kota pantauan Rumah123 yang membukukan kenaikan harga, yaitu Denpasar sebesar 2,5%, Jakarta 0,3%, serta Tangerang 0,3%. Meski begitu secara tahunan, ada 10 kota yang masih mencatatkan pertumbuhan positif dengan Denpasar di posisi teratas sebesar 9,5%, lalu Makassar 6,2% dan Bogor 4,4%.

Pada wilayah Jabodetabek, tren positif harga rumah masih berlanjut lewat pertumbuhan di Bogor, Bekasi, Depok, Tangerang, hingga Jakarta. Hal tersebut memperlihatkan permintaan yang tetap bertahan di kawasan-kawasan berdaya tarik tinggi.

Di lain pihak, ketersediaan pasokan rumah sekunder terus berkurang. Volume listing terkoreksi 2,4% dibanding bulan sebelumnya dan merosot 17% secara tahunan.

Kendati demikian, daya tarik masyarakat dalam berburu rumah belum surut. Tangerang mendominasi pangsa pencarian pada Juni 2026 mencapai 15,2%, diikuti Jakarta Selatan 11,9% dan Jakarta Barat 10,6%.

Marisa berpendapat, kondisi ini menunjukkan bahwa pasar tetap berada dalam posisi seimbang lantaran keterbatasan pasokan belum memicu tekanan jual.

"Penurunan supply belum menunjukkan adanya tekanan jual di pasar. Pemilik rumah cenderung masih menahan asetnya, sementara calon pembeli tetap aktif melakukan pencarian. Selama keseimbangan ini terjaga, harga rumah sekunder berpotensi tetap relatif stabil," katanya sebagaimana dilansir dari berita sumber.

Mengenai aspek pembiayaan, penaikan BI Rate sebesar 100 basis poin menjadi 5,75% rupanya belum ditransmisikan secara penuh pada suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR). Sampai akhir Mei 2026, rerata Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR bank-bank besar cuma bergerak tipis dari 9,27% menjadi 9,20%.

Kondisi ini dipandang masih membuka peluang bagi masyarakat yang memanfaatkan pembiayaan KPR untuk membeli hunian mendekati semester II-2026.

Marisa menilai babak kedua tahun ini bakal menjadi penentu arah pergerakan pasar properti hingga tutup tahun.

"Semester kedua akan menjadi periode penting untuk melihat apakah pemulihan pasar semakin meluas atau tetap terkonsentrasi pada segmen tertentu. Selama pasokan masih terbatas, permintaan tetap terjaga, dan pembiayaan belum mengalami pengetatan yang signifikan, kami melihat pasar properti sekunder masih memiliki fondasi yang cukup kuat hingga akhir 2026," tutupnya sebagaimana dilansir dari berita sumber.